Sve se svodi na neprestano balansiranje između specifičnih ljudskih potreba i mogućnosti koje pružaju projektovani prostori. Teško je definisati sam pojam, a posebno kriterijume prema kojima se on vrednuje. Različite studije bavile su se definisanjem principa, ipak Mate Bajlon je prvi kreirao sistem vrednovanja koji se zasniva na 12 osnovnih kriterijuma za procenu upotrebne vrednosti stana. To su:

1. Odvajanje dece prema polu;
2. Odvajanje dece i roditelja;
3. Odvajanje prostorija za lični život i prostorija za zajednički život;
4. Okupljanje porodice oko zajedničkog stola;
5. Mogućnost formiranja kružne veze;
6. Mogućnost formiranja proširene komunikacije;
7. Neometan prijem gostiju;
8. Fleksibilnost;
9. Prolazna dnevna soba;
10. Radna kuhinja;
11. Garderobiranje i ostava;
12. Otvorene površine.

Kada uporedimo davno postavljenje kriterijume sa aktuelnom situacijom, potraga za idealnim stanom čini se kao uzaludna. Iako savršeni stan ne postoji, uz dovoljno truda možete pronaći prostor zbog koga se nećete pokajati. Da biste napravili pravi izbor uspostavite svoj lični sistem vrednosti, realno sagledajte svoje želje i potrebe i pomirite se da se nečega morate odreći. Prostor birate za svoju budućnost. Dakle, zapitajte se koje su vaše potrebe sada, a koje za 10 godina. Pri vaganju između želja, mogućnosti i potreba treba da preovladaju prioriteti.

Treba naglasiti da upotrebna vrednost nije isto štoii kvalitet stana, već je ona jedan od kriterijuma koji utiču na ukupan kvalitet. Svaka novoizgrađena zgrada dužna je da ima svoj sertifikat o ukupnom kvalitetu stana, a vaše je pravo da isti zahtevate. S obzirom na činenicu da se on dobija nakon upotrebne dozvole, ovaj dokument je i garancija da su pravni koraci uspešno regulisani.

Sertfikat određuju brojčani parametri upotrebne vrednosti stana (širine i visine prostorija) i relacioni parametri (odvajanje servisnih i stambenih sadržaja, fleksibilnost, kružna komunikacija, parking i otvorene površine kao što su terase, balkoni i lođe). Definisano je deset grupnih kriterijuma na osnovu kojih se vrednuje ukupan kvaliteta stana su:

1. Prostorni komfor stana;
2. Svetlosno-vizuelni komfor stana;
3. Akustički komfor stana;
4. Energetska efikasnost, toplotni i vazdušni komfor;
5. Opremljenost instalacijama i mernim uređajima;
6. Pristupačnost zgradi i stanu;
7. Upotrebljeni materijali, završne obrade i oprema stana;
8. Bezbednost;
9. Lokacija;
10. Garancije.

Skala raspona od -15 do 195 bodova određuje kom od 8 klasnih razreda (G, F, E, D, C, B, A i A+) pripada procenjivani stan. Interesantno je da na teritoriji Beograda na primer stanovi iste tržišne vrednosti nemaju isti klasni rang, a da su navodni mnogi luksuzni stanovi ocenjeni krajnje prosečno.

Prema statistikama čak 60% građana se u toku prve godine pokaje zbog svog izbora. Nakon prvobine radosti koju pruža samo useljenje, u prvi plan dolaze nedostaci. Zato, pre nego se osmelite da kupite, prodate ili iznajmite određenu nekretninu zapitajte se koliko zaista vredi vaš stan. Prećutno smo pristali da nemamo ostavu, parking mesto, da u stan ulazimo direktno u dnevni boravak uz potpuno odsustvo hodnika u kome bismo odložili stvari. Pomirili smo se s lošom izolacijom, ventilacijom, kuhinjom neprilagođeih dimenzija… Kada ovakve pojedinosti prihvatite kao neminovne, podsetite se ko ste i šta zaslužujute. Velika većina kupuje jedan stan u životu, pretežno na kredit koji otplaćuje narednih 30 godina. Taj podatak ne treba da vas obeshrabri, već da vam stoji na umu kada pomislite da privatite nezadovljavajući kvalitet – za taj stan ćete raditi ceo radni vek.

Ukoliko vam se sve prethodno navedeno čini previše komplikovano, najpraktičnije je da pri izboru stana, a potom i pri uređenju, angažujete stručnjaka. Arhitekta će vam biti od ključne pomoći pri proceni funkcionalnosti stana koji želite da kupite, na taj način dobijate potvrdu da ste napravili dobru investiciju. Kasnije, prilikom useljenja nameće se pitanje da li je arhitekta enterijera neophodan? – Apsolutno, ne! Ukoliko nemate velikih ambicija niti zahteva, vrlo jednostavno možete u jednom danu naručiti sav potreban nameštaj. Međutim, ukoliko želite da maksimalno iskoritite prostor, ispravite greške, date lični pečat i pametno uložite novac. Živimo u vremenu kada se grade stanovi van standarda, da bismo poboljšali kvalitet života u njima moramo pribeći nestandardnim rešenjima – upravo tu je potrebna kreativnost i inovativnost stručnog lica.

Stoga odgovor na pitanje Da li je arhitekta potreban? glasi: I te kako, da! Ukoliko vam se angažovanje arhitekte učini kao nepotreban trošak, razmislite koliko koštaju greške. Skupo i jeftino su veoma relativni pojmovi. Sve što morati ponovo raditi, prepravljati, prilagođavati, predstavlja dodatni stres i trošak i oduzima dragoceno vreme. Zato je najbolje da u razgledanje ponude krenete sa stručnim licem, on unapred može mapirati potencijalne probleme i predložiti rešenja ili vas prosto posavetovati da nastavite potragu.

Ukoliko na vreme počnete sa traganjem imaćete priliku da utičete na sam proces. Kada pogledate plan ili čak stan u sivoj fazi, možda uočite nedostatke koje u dogovoru sa investitorom možete prevazići. Primera radi, želite da umesto kade imate tuš kabinu, niste zadovoljni bojom pločica ili kvalitetom poda, sve se to može regulisati uz doplatu ili čak smanjenje cene. Takođe, ukoliko ste angažovani od samog početka, možete uticati i na raspored soba u vašem stanu. Većina investitora su privatni preduzetnici koji grade objekat po objekat, te su spremni da izađu u susret, a vi ništa ne gubite ako pokušate.

Jasno je da investitori u gradnju ulaze zbog profita, koji ostvaruju prodajom, s obzirom na to da je prioritet zarada uložiće onoliko koliko je potrebno da se stan proda. Sve dok vlada atmosfera gde svaka roba ima svoga kupca, nema mnogo prostora za promene. Onog trenutka kada neadekvatan prostor ne bude mogao da nađe svog vlasnika, investitori će postati svesni da moraju nešto da promene. Za početak takvim prostorima opadaće cena, te će se konačno razlika između nivoa upotrebne vrednosti odraziti i na tržišnu vrednost.

Čist vazduh, zdrava voda, lep pogled, osunčanost, parking mesto, dobar komšija… minimum na koji treba da pristanemo. Realnost je takva da se ne možemo mnogo oslanjati na druge. Izostala je sistemska podrška i stručna provera, a stanovništo još uvek ima poverenja koje pretposavljamo datira još iz perioda standardizovane gradnje. Nažalost, savremeni stan nije napredovao već naprotiv nazadovao je u odnosu na slavne pretke.

Da li zbog nedovoljne svesti ili zbog manjka izbora, kupci više vremena provedu u rešavanju administrativnih peripetija oko uzimanja kredita, a stanove posmatraju kroz cenu koju su spremni da plate. Statistike kažu da prosečan kupac više razmišlja prilikom kupovine automobila nego stana. Krajnje je vreme da stvorimo naviku da se aktivno uključimo u odabir životnog prostora i ništa ne podrazumevamo. Stoga, pri sledećoj kupovini nekretnine, setimo se one čuvene replike Sa kojim se predznanjem ide u kafanu pa se u skladu s tim i ponašajmo.

Šta je to kružna veza? Koje su minimalne dimenzije spavaće sobe? Znate li da je minimalna površina garsonjere 26m²? Tema je preopširna i za nju nije dovoljan jedan članak, čak ni ceo broj. Naš uspeh će biti ukoliko smo uspeli da vas zainteresujemo da se dodatno informišete. O upotrebnoj vrednosti treba govoriti i diskutovati u svakom broju, sa poznancima i prijateljima na svakom koraku, otvorenog uma razmenjivati znanja i iskustva prilikom spontanog druženja. Samo podizanje svesti može prouzrokovati pozitivne promene.

Iako na papiru postoje standardi i precizno definisan sistem, primena propisanih normi nije na zadovoljavajućem nivou, kao ni kontrola standarda. Stoga su kupci i korisnici primorani da budu stručnjaci (ili angažuju stručnjaka) ukoliko žele da pametno iskoriste svoj novac. Ukoliko ste među onima koji žele da znaju više – preporuka redakcije jeste da istražite više o ovoj temi, i pronađete naše izvore za ovaj tekst. Na internetu je dostupan Pravilnik o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova u kojem ćete saznati sve propisane norme na nivou države.

PREPORUKA LITERATURE:

• Bajlon, Mate (1975). Upotrebna vrednost stana. Beograd: Arhitektonski fakultet.

• Bajlon, Mate (1979). Stanovanje – Organizacija stana. Beograd: Arhitektonski fakultet.

• Todorović, M. (2016). Doprinos standardizaciji kvaliteta organizacije prostora stana u Srbiji na osnovu savremenih principa stambene izgradnje u Holandiji, Doktorska disertacija. Beograd: Arhitektonski fakultet.

• Đorđe Alfirević, Sanja Simonović Alfirević (2020) Ostvarivanje upotrebne vrednosti životnog prostora, Beograd, Srbija